日本政府は、外国人による不動産所有状況を一元的に把握・管理するため、新しいデータベースの構築に踏み切る方針を固めました。複数の政府関係者によって明らかにされたもので、2027年度をめどに運用開始を目指しています。
これにより、これまで国籍登録の義務がなかったマンション登記などにも新たに国籍情報を導入する方向で調整が進んでいます。

この動きは、外国人の土地取得に対する国民の不安の高まりを受け、政府が透明性の向上と制度の統一化を進める意図を持つものです。

■ 背景：外国人土地取得をめぐる懸念と政策的要請

2025年11月4日、高市早苗首相（当時）は、外国人の受入れ・秩序ある共生社会の実現に関する関係閣僚会議の初会合において、「外国人による土地取得のあり方」や「取得状況の実態把握」について、関係閣僚に検討を指示しました。

これは、国内で次のような不安が増加していることが背景にあります。

• 「外国人が日本の土地を買い占めているのではないか」
• 「水源地が外国資本に買収され、地下水が大量に採取されているのではないか」
• 「外資による投機買いが、マンション価格の高騰を加速させているのではないか」

こうした声は、特に都市部の不動産価格上昇を受けて顕著になっており、政府としても実体を正確に把握し、必要な規制や制度改正につなげることが求められていました。

■ 新データベースの中核：不動産ベース・レジストリとは？

今回の管理システムの中核となるのが、デジタル庁が整備中の **「不動産ベース・レジストリ」**です。

● 不動産ベース・レジストリとは？

• 日本全国の不動産情報を統合的に管理するためのデジタル基盤
• 不動産の属性、所有者情報、取引履歴などをデータとして一元化
• 従来、各省庁や自治体に分散していたデータを統合する仕組み

この基盤を活用することで、土地・建物の所有状況を省庁横断で把握できるようになり、外国人の所有状況の可視化も可能になります。

■ 登録対象の不動産は大幅に拡大へ

政府は、今回の一元管理にあたり、登録対象を次のように広げる方針です。

● ① マンションなどの建物

• 現在は国籍届け出が不要
• 今後は 登記の際に国籍登録制度を導入

● ② 森林

• 現在：農地は国籍登録が必要
• 森林取得も一元管理の対象に含める

● ③ 農地

• すでに国籍情報の届け出義務がある
• データベースに統合し、管理を強化

● ④ 大規模土地取引（国土利用計画法）

• 大規模な土地購入に関する届け出情報を登録

● ⑤ 重要土地等調査・規制法の対象地域

• 国境離島
• 防衛施設周辺
• 自衛隊基地付近
  これらの地域は安全保障上の重要エリアであり、外国資本の動向を把握する意義が大きいとされています。

これに伴い、これまで不動産の種類ごとに異なっていた届け出義務や情報管理の仕組みを一本化し、より透明性の高い制度へと移行することが期待されています。

■ 「法人を介した購入」も把握へ

外国資金が、国内に拠点を置く法人を通じて不動産を取得するケースが増えています。
今の制度では、法人名義の購入について最終的な資本がどこにあるか把握しづらいという課題がありました。

そこで政府は、次のような新たな管理を検討しています。

• 法人の主要株主の国籍を届け出
• 法人の役員の国籍も提出
• 背後にある外国資本の流れを追跡可能にする

これにより、実態が把握できない購入事例を減らすことができ、透明性が大きく向上します。

■ 実態：外国資本の土地取得はどれくらいあるのか？

国土交通省などが公表したデータによると、外国人や外国企業による森林取得は以下の通りです。

• 2006〜2023年の森林取得件数：358件
• 総面積：2868ヘクタール（東京・品川区の面積を上回る）

これはあくまで森林に限ったデータであり、都市部の不動産取引額はさらに大規模です。

2025年上半期には、
海外勢による不動産購入額が1兆円を突破（前年同期比2倍）
となり、外資の投資が急増しています。

こうした状況が国民の不安を高めていることは否めません。

■ 管理強化の先にある制度改革

国籍情報を含めた所有状況の一元管理が進めば、政府は次のような政策判断を行いやすくなります。

● ① 不動産関連税率の差別化

例：外国人と日本人で税率を変えるなどの議論が可能に。

● ② 土地取得の規制措置

重要土地・安全保障地域での購入に上限をつけるなど、規制の具体化へ。

● ③ 外国人政策の基本方針に反映

政府は**2026年1月に策定予定の「外国人政策の基本方針」**に、今回の制度改革の方向性を盛り込む見通しです。

制度の透明化により、国民の不安に寄り添いながら、適切な外国人投資を促進しつつ、安全保障上の懸念にも対応する政策基盤が整っていくことが期待されています。

■ まとめ：透明性の確保は不動産市場の安定につながる

外国人による不動産取得を一元管理する新データベースは、
「誰が、どの土地を、どのような目的で所有しているのか」
という情報を正確に把握するための重要なステップです。

• 国民の不安の払拭
• 市場の透明性向上
• 外国資本の適切な活用
• 安全保障上のリスク管理

これらを同時に実現するため、2027年度の運用開始を目指した制度整備が本格化しています。

日本の不動産市場がより透明で信頼性の高いものとなるか、今後の動向が注目されます。

■ ソース

• kantei.go.jp
• 読売新聞（yomiuri.co.jp）
• 朝日新聞関連（asahi.5ch.net）

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